Зміст
1. Вихідні дані 2
2. Оцінка земельної ділянки 5
3. Оцінка об'єкта витратним методом_ 5
4. Оцінка об'єкта за методом порівняння продаж_ 9
5. Оцінка об'єкта за методом дисконтування доходів 11
6. Узгодження результатів оценкі_ 13
1. Вихідні дані
1028 кв. м з рівним рельєфом. До ділянки підходить дорога з твердим покриттям. Є легкий доступ до центральної магістралі міста N. Ставка земельного податку для даної ділянки складає 70 руб. за 1 кв. м .
Нормативний термін експлуатації будівлі складає 100 років.
Будівельний об'єм будинку 10028 куб. м .
Корисна (орендна) площа - 2828 кв. м.
Корисна (орендна) площа підвалу - 128 кв. м.
Прямі витрати на будівництво даного типу будинку складають у поточних цінах 900 руб. за 1 куб. м .
Коефіцієнт відмінностей оцінюваного будинку від типового - 1,05.
Будівля має всі види зносу. У будівлі відсутня система охоронної сигналізації, що не відповідає сучасним вимогам до офісних будівель. Вартість пристрою такої системи становить 60% від повної відновної вартості системи телефонізації будинку.
Нещодавно найближчий до будівлі житловий будинок поставлений на капітальний ремонт, що ускладнює під'їзд до будівлі. Пов'язаний з цим зовнішній знос становить 0, 1% від повної відновної вартості будівлі.
1 кв. м . корисної площі будівлі складає 300 руб. в місяць. Ставка орендної плати за 1 кв. м . площі підвалу складає 100 руб. в місяць. Розташоване на 1 поверсі будівлі кафе приносить додатковий чистий операційний дохід у розмірі 20 000 руб. в місяць.
Для подальшого використання будівлі необхідно виконати поточний ремонт приміщень. Вартість ремонту в поточних цінах становить 1200 тис. руб. Термін виконання ремонтних робіт - 6 місяців (в цей період будівля закривається на ремонт). Після ремонту приміщення можна здавати в оренду. Типовий період комерційного використання будівлі за даними ринку оренди нежитлових приміщень складає 5 років. Очікується, що в перший рік можна буде здати в оренду 70% площ, в другій - 85%, третього - 90%; у четвертий і п'ятий рік незайняті площі не перевищать 5%.
Витрати по експлуатації всього будинку включають:
• заробітну плату персоналу (фонд оплати праці - ФОП) в розмірі 40 000 руб. на місяць;
• нарахування на заробітну плату (єдиний соціальний податок) в розмірі 35, 6% від ФОП;
• оплату комунальних послуг - 50 руб. на місяць у розрахунку на 1 кв. м корисної площі будівлі;
• інші витрати в розмірі 30 руб. на місяць у розрахунку на 1 кв, м корисної площі будівлі;
• податок на майно в розмірі 2% від залишкової вартості будівлі;
• амортизаційні відрахування на відновлення будинку - 1% від пів ної відновної вартості будівлі.
Аналіз ринку показує, що, починаючи з другого року після ремонту будівлі, доходи і витрати будуть щорічно рости, в тому числі:
• орендна плата на 8%;
• чистий дохід від кафе - на 2%;
• заробітна плата персоналу - на 5%;
• комунальні послуги та інші витрати - на 3%.
Ставка дисконтування за даними ринку визначена на рівні 22% для першого року комерційного використання будівлі; 25% - для другого року; 27% - для третього року; 29% для четвертого і 30% - для п'ятого року.
Об'єкти А і Б були продані 3 місяці тому, об'єкти В і Г продані 1 місяць тому. Об'єкт А розташований в, центрі міста, об'єкти Б, В, і Г - на околиці. Фізичний стан об'єктів Б і В аналогічно стану оцінюваного об'єкта, стан об'єктів А і Г краще. Корисна (орендна) площа, ціни об'єктів і доходи від їх використання наведені в таблиці 1.
Таблиця SEQ Таблиця \ * ARABIC 1. Дані по таким самим об'єктам
де: V L - вартість земельної ділянки, тис. руб.;
Т L - ставка земельного податку, руб.;
S L - площа земельної ділянки, кв. м.
V L = 95 * 0.070 * 1028 = 6836.20 тис. руб.
де: З, D - прямі витрати, тис. руб.;
З l - непрямі витрати, тис. руб.;
Р - підприємницький прибуток, тис. руб.
Прямі витрати розраховуються за формулою:
де З, D - прямі витрати на 1 куб. м . будівельного об'єму типового об'єкта в поточних цінах, тис. крб.;
B V - будівельний об'єм оцінюваного будинку, куб. м.;
К - коефіцієнт відмінностей оцінюваного будинку від об'єкта-аналога.
C D = 0.9 * 10 028 * 1.05 = 9476,46 тис. руб.
Непрямі витрати (З l) становлять 40% від прямих витрат.
C l = C D * 40% = 9476.46 * 40% = 3790,58 тис. руб.
Підприємницька прибуток (Р) розраховується на основі порівняння з віддачею на інвестиції. В даний час будівельні проекти є досить рентабельним бізнесом і приносять 20-40% доходу на вкладений капітал. У зв'язку з цим відсоток підприємницької прибутку приймається рівним 30% від суми прямих і непрямих витрат.
P = (C l + C D) * 30% = (9476,46 +3790,58) * 30% = 3980,11 тис. руб.
Звідки повна відновна вартість будівлі:
V R = 9476,46 +3790,58 +3980,11 = 17247,16 тис. крб.
де: D P - фізичний знос будівлі, тис. руб.;
D F - функціональний, знос будівлі, тис. руб.;
D E - зовнішній знос будівлі, тис. руб.
Для обліку фізичного зносу визначається відновна вартість конструктивних елементів будівлі, а потім розраховується їх знос.
Фізичний знос будівлі D P = 2381,54 тис. руб.
Функціональний знос D F = 344.94 * 60% = 206,97 тис. руб.
Зовнішній знос D E = 17247,46 * 1% = 172.47 тис. крб.
Накопичений знос будівлі:
D = D P + D F + D E = 2381,54 +206,97 +172,47 = 2760,98 тис. руб.
V R = 17247,16 тис. крб.
D = 2759.88 тис. руб.
V REM = 17247,16-2760,98 = 14486,17 тис. крб.
V REM = 14486,17 тис. крб.
V L = 6836,20 тис. руб.
V CA = V REM + V L = 6836,20 +14486,17 = 21322,37 тис. крб.
Таблиця 2. Розрахунок фізичного зносу оцінюваного будинку
1. На підставі вихідних даних про характеристики порівнянних з оцінюваним об'єктів А, Б, В і Г
Таблиця 3. Характеристики об'єктів-аналогів
2. Проводиться коригування цін продажу порівнянних об'єктів, тому що вони відрізняються за своїми характеристиками від оцінюваного об'єкта.
В якості одиниці порівняння об'єктів приймається 1 кв. м . корисної площі будівлі.
Корегування цін продажу порівнянних об'єктів (у розрахунку на 1 кв. м корисної площі) здійснюється послідовно по кожному показнику (час продажу, місце розташування й стан об'єкта). Для цього вибираються два об'єкти, що відрізняються по даному показнику і які мають схожі інші характеристики. Різниця в ціні вибраної пари об'єктів є абсолютною величиною коригування по даному показнику, на цю величину зменшується або збільшується (залежно від того, краще або гірше зіставний об'єкт в порівнянні з оцінюваним) ціна кожного зіставного об'єкта. Для коригування по часу продажу розраховується зростання ціни за 1 місяць, потім визначаються ціни продажу порівнянних об'єктів на дату оцінки.
Величина коригування за кожним показником і кожному об'єкту записується в таблицю 5 або із знаком «-» »(якщо зіставний об'єкт за даним показником гірше, ніж оцінюваний), або із знаком« - »(якщо зіставний об'єкт за даним показником краще, ніж оцінюваний) .
Таблиця 4. Корегування цін продажу порівнянних об'єктів
У результаті розрахунків, була отримана скоригована за всіма показниками ціпа продажу (за 1 кв. м .) Порівняних об'єктів, яка приймається як вартості 1 кв. м . корисної площі оцінюваного будинку = 5,31 тис. руб.
де: P С - вартість 1 кв. м . корисної площі оцінюваного будинку, тис. руб.;
S B - корисна (орендна) площа оцінюваного будинку (без урахування що здається в оренду площі підвалу), кв. м.
P C = 5,31 тис. руб.
S B = 2828 кв. м.
V B = 5,31 * 2828 = 15016,68 тис. крб.
4. Визначається вартість всього оцінюваного об'єкта нерухомості за методом порівняння продажів (V SC) шляхом підсумовування вартості будівлі (V B) і вартості земельної ділянки (V L):
V L = 6836,20 тис. руб.
V B = 15016,68 тис. крб.
V SC = 6836,20 +15016,68 = 21852,88 тис. крб.
5. Оцінка об'єкта за методом дисконтування доходів
Для визначення вартості об'єкта за методом дисконтування доходів аналізуються доходи і витрати за весь період комерційного використання будівлі.
r B - орендна плата за 1 кв. м корисної площі будівлі в місяць, тис. руб.;
Sp - корисна площа будівлі, кв. м.;
r b - орендна плата за 1 кв. м корисної площі підвалу в місяць, тис. руб.;
S b - корисна площа підвалу, кв. м.;
m - кількість місяців отримання орендної плати в році, що аналізується.
де k - коефіцієнт заповнюваності будівлі (частка зданих в оренду площ).
• нарахувань на заробітну плату (єдиний соціальний податок) в розмірі 35, 6% від фонду оплати праці персоналу;
• платежів за комунальні послуги;
• інших витрат;
• амортизаційних відрахувань на відновлення будівлі в розмірі 1% від повної відновної вартості будівлі (V R).
• податку на майно в розмірі 2% від залишкової вартості будівлі в кожному році, що аналізується.
При розрахунку загальної суми платежів за комунальні послуги та інших витрат корисна площа підвалу не враховується.
Залишкова вартість будівлі (V n rem) у кожному році, що аналізується, починаючи з другого, визначається за формулою:
де: V n -1 rem - залишкова вартість будівлі в попередньому році тис. крб.;
А - амортизаційні відрахування на відновлення будівлі в розмірі 1% від повної відновної вартості будівлі, тис. руб.
де NOI - чистий операційний дохід від кафе, тис. руб.
де: i - ставка дисконтування, частки одиниці.
1. Вихідні дані 2
2. Оцінка земельної ділянки 5
3. Оцінка об'єкта витратним методом_ 5
4. Оцінка об'єкта за методом порівняння продаж_ 9
5. Оцінка об'єкта за методом дисконтування доходів 11
6. Узгодження результатів оценкі_ 13
1. Вихідні дані
Тип оцінюваного об'єкта нерухомості
Будівля офісного типуАдреса
Місто N, вулиця Квіткова, будинок 5Правовий режим об'єкта
Повне право власності на будівлю з правом довгостроковій (49 років) оренди землі.Власники нерухомості
Будівля: ТОВ «Бізнес-сервіс». Земля: держава.Місце розташування об'єкта
Будівля розташована в центральній частині міста на ділянці землі площеюОпис будівлі
Будинок являє собою 5-ти поверхова цегляна будівля, має всі види благоустрою: обладнано ліфтами, системами гарячого і холодного водопостачання, каналізації, центрального опалення, вентиляції, електропостачання, протипожежного захисту. У будівлі є необхідна кількість телефонних ліній на кожному поверсі розташовані офісні приміщення з одним загальним коридором. На першому поверсі міститься кафе. У будівлі є підвал, частина якого здається в оренду під складські цілі. Будівля введена в експлуатацію 5 років тому.Нормативний термін експлуатації будівлі складає 100 років.
Будівельний об'єм будинку
Корисна (орендна) площа - 2828 кв. м.
Корисна (орендна) площа підвалу - 128 кв. м.
Прямі витрати на будівництво даного типу будинку складають у поточних цінах 900 руб. за
Коефіцієнт відмінностей оцінюваного будинку від типового - 1,05.
Будівля має всі види зносу. У будівлі відсутня система охоронної сигналізації, що не відповідає сучасним вимогам до офісних будівель. Вартість пристрою такої системи становить 60% від повної відновної вартості системи телефонізації будинку.
Нещодавно найближчий до будівлі житловий будинок поставлений на капітальний ремонт, що ускладнює під'їзд до будівлі. Пов'язаний з цим зовнішній знос становить 0, 1% від повної відновної вартості будівлі.
Існуюче використання будівлі
Будівля здається в оренду. Ставка орендної плати заДля подальшого використання будівлі необхідно виконати поточний ремонт приміщень. Вартість ремонту в поточних цінах становить 1200 тис. руб. Термін виконання ремонтних робіт - 6 місяців (в цей період будівля закривається на ремонт). Після ремонту приміщення можна здавати в оренду. Типовий період комерційного використання будівлі за даними ринку оренди нежитлових приміщень складає 5 років. Очікується, що в перший рік можна буде здати в оренду 70% площ, в другій - 85%, третього - 90%; у четвертий і п'ятий рік незайняті площі не перевищать 5%.
Витрати по експлуатації всього будинку включають:
• заробітну плату персоналу (фонд оплати праці - ФОП) в розмірі 40 000 руб. на місяць;
• нарахування на заробітну плату (єдиний соціальний податок) в розмірі 35, 6% від ФОП;
• оплату комунальних послуг - 50 руб. на місяць у розрахунку на
• інші витрати в розмірі 30 руб. на місяць у розрахунку на 1 кв, м корисної площі будівлі;
• податок на майно в розмірі 2% від залишкової вартості будівлі;
• амортизаційні відрахування на відновлення будинку - 1% від пів ної відновної вартості будівлі.
Аналіз ринку показує, що, починаючи з другого року після ремонту будівлі, доходи і витрати будуть щорічно рости, в тому числі:
• орендна плата на 8%;
• чистий дохід від кафе - на 2%;
• заробітна плата персоналу - на 5%;
• комунальні послуги та інші витрати - на 3%.
Ставка дисконтування за даними ринку визначена на рівні 22% для першого року комерційного використання будівлі; 25% - для другого року; 27% - для третього року; 29% для четвертого і 30% - для п'ятого року.
Характеристики порівнянних з оцінюваним об'єктів
Для розрахунку вартості об'єкта за методом порівняння продажів вибрані 4 порівнянних з оцінюваним об'єкта - А, Б, В і Г.Об'єкти А і Б були продані 3 місяці тому, об'єкти В і Г продані 1 місяць тому. Об'єкт А розташований в, центрі міста, об'єкти Б, В, і Г - на околиці. Фізичний стан об'єктів Б і В аналогічно стану оцінюваного об'єкта, стан об'єктів А і Г краще. Корисна (орендна) площа, ціни об'єктів і доходи від їх використання наведені в таблиці 1.
Таблиця SEQ Таблиця \ * ARABIC 1. Дані по таким самим об'єктам
| Показники | Об'єкти | |||
| А | Б | У | Г | |
| Корисна (орендна) площа будівлі, кв. м. | 1528,00 | 2028,00 | 3228,00 | 1828,00 |
| Ціна продажу, тис. руб. | 9250,00 | 9440,00 | 17140,00 | 10350,00 |
| Чистий операційний дохід від оренди, тис. руб. | 2960,00 | 2832,00 | 5820,00 | 3312,00 |
2. Оцінка земельної ділянки
Вартість земельної ділянки визначається на основі нормативної ціни землі, яка приймається в розмірі 95-кратної ставки земельного податку на одиницю площі земельної ділянки за формулою:де: V L - вартість земельної ділянки, тис. руб.;
Т L - ставка земельного податку, руб.;
S L - площа земельної ділянки, кв. м.
V L = 95 * 0.070 * 1028 = 6836.20 тис. руб.
3. Оцінка об'єкта витратним методом
Оцінка об'єкта за витратним методом проводиться у викладеній нижче послідовності.1. Визначається повна відновна вартість будівлі
де: З, D - прямі витрати, тис. руб.;
З l - непрямі витрати, тис. руб.;
Р - підприємницький прибуток, тис. руб.
Прямі витрати розраховуються за формулою:
де З, D - прямі витрати на
B V - будівельний об'єм оцінюваного будинку, куб. м.;
К - коефіцієнт відмінностей оцінюваного будинку від об'єкта-аналога.
C D = 0.9 * 10 028 * 1.05 = 9476,46 тис. руб.
Непрямі витрати (З l) становлять 40% від прямих витрат.
C l = C D * 40% = 9476.46 * 40% = 3790,58 тис. руб.
Підприємницька прибуток (Р) розраховується на основі порівняння з віддачею на інвестиції. В даний час будівельні проекти є досить рентабельним бізнесом і приносять 20-40% доходу на вкладений капітал. У зв'язку з цим відсоток підприємницької прибутку приймається рівним 30% від суми прямих і непрямих витрат.
P = (C l + C D) * 30% = (9476,46 +3790,58) * 30% = 3980,11 тис. руб.
Звідки повна відновна вартість будівлі:
V R = 9476,46 +3790,58 +3980,11 = 17247,16 тис. крб.
2. Визначається накопичений знос будівлі - D:
де: D P - фізичний знос будівлі, тис. руб.;
D F - функціональний, знос будівлі, тис. руб.;
D E - зовнішній знос будівлі, тис. руб.
Для обліку фізичного зносу визначається відновна вартість конструктивних елементів будівлі, а потім розраховується їх знос.
Фізичний знос будівлі D P = 2381,54 тис. руб.
Функціональний знос D F = 344.94 * 60% = 206,97 тис. руб.
Зовнішній знос D E = 17247,46 * 1% = 172.47 тис. крб.
Накопичений знос будівлі:
D = D P + D F + D E = 2381,54 +206,97 +172,47 = 2760,98 тис. руб.
3. Визначається залишкова вартість будівлі (V RES) шляхом вирахування з повної відновної вартості величини накопиченого зносу:
V R = 17247,16 тис. крб.
D = 2759.88 тис. руб.
V REM = 17247,16-2760,98 = 14486,17 тис. крб.
4. Визначається загальна вартість оцінюваного об'єкта нерухомості за витратним методом (V CA) як сума залишкової вартості будівлі та вартості земельної ділянки:
V CA = V REM + V LV REM = 14486,17 тис. крб.
V L = 6836,20 тис. руб.
V CA = V REM + V L = 6836,20 +14486,17 = 21322,37 тис. крб.
Таблиця 2. Розрахунок фізичного зносу оцінюваного будинку
| Найменування конструктивних елементів будівлі | % Від відновної вартості всього будинку | Відновлювальна вартість елемента | Фактичний термін експлуатації | Нормативний термін експлуатації | Коефіцієнт зносу | Сума зносу |
| Фундамент | 7% | 1207,30 | 5 | 100 | 0,05 | 60,37 |
| Зовнішні стіни | 16% | 2759,55 | 5 | 100 | 0,05 | 137,98 |
| Перекриття | 14% | 2414,60 | 5 | 100 | 0,05 | 120,73 |
| Покрівля | 8% | 1379,77 | 5 | 50 | 0,10 | 137,98 |
| Перегородки | 8% | 1379,77 | 5 | 80 | 0,06 | 86,24 |
| Внутрішнє оздоблення | 6% | 1034,83 | 5 | 5 | 1,00 | 1034,83 |
| Зовнішнє оздоблення | 3% | 517,41 | 5 | 60 | 0,08 | 43,12 |
| Система водопостачання та каналізації | 10% | 1724,72 | 5 | 50 | 0,10 | 172,47 |
| Система електропостачання | 7% | 1207,30 | 5 | 40 | 0,13 | 150,91 |
| Система опалення | 9% | 1552,24 | 5 | 50 | 0,10 | 155,22 |
| Система вентиляції | 2% | 344,94 | 5 | 40 | 0,13 | 43,12 |
| Система пожежогасіння | 3% | 517,41 | 5 | 50 | 0,10 | 51,74 |
| Система телефонізації | 2% | 344,94 | 5 | 40 | 0,13 | 43,12 |
| Ліфти | 5% | 862,36 | 5 | 30 | 0,17 | 143,73 |
| Всього | 100% | 17247,16 | 2381,54 |
4. Оцінка об'єкта за методом порівняння продажів
Вартість об'єкта оцінки за методом порівняння продажів визначається у наведеній нижче послідовності1. На підставі вихідних даних про характеристики порівнянних з оцінюваним об'єктів А, Б, В і Г
Таблиця 3. Характеристики об'єктів-аналогів
| Показники | Порівнянні об'єкти | |||
| А | Б | У | Г | |
| Ціна продажу, тис. руб.; | 6,05 | 4,65 | 5,31 | 5,66 |
| Корисна площа будинку, кв. м. | 1524,00 | 2024,00 | 3224,00 | 1824,00 |
| Час продажу, місяці | 3 | 3 | 1 | 1 |
| Розташування (гірше, краще, аналог) | краще | гірше | гірше | Гірше |
| Стан об'єкта (гірше, краще, аналог) | краще | аналог | аналог | краще |
2. Проводиться коригування цін продажу порівнянних об'єктів, тому що вони відрізняються за своїми характеристиками від оцінюваного об'єкта.
В якості одиниці порівняння об'єктів приймається
Корегування цін продажу порівнянних об'єктів (у розрахунку на
Величина коригування за кожним показником і кожному об'єкту записується в таблицю 5 або із знаком «-» »(якщо зіставний об'єкт за даним показником гірше, ніж оцінюваний), або із знаком« - »(якщо зіставний об'єкт за даним показником краще, ніж оцінюваний) .
Таблиця 4. Корегування цін продажу порівнянних об'єктів
| № n / n | Показники | Порівнянні об'єкти | |||
| А | Б | У | Г | ||
| 1 | Ціна продажу в розрахунку на | 6,05 | 4,65 | 5,31 | 5,66 |
| 2 | Величина коригування за часом продажу | 0,33 | 0,33 | 0,33 | 0,33 |
| 3 | Скоригований за часом продажу ціна | 6,71 | 5,31 | 5,31 | 5,66 |
| 4 | Величина коригування за місцеположенням | -1,05 | |||
| 5 | Скоригований за місцем розташування ціна | 5,66 | 5,31 | 5,31 | 5,66 |
| 6 | Величина коригування за станом об'єкта | -0,35 | -0,35 | ||
| 7 | Скоригований за всіма показниками порівняння ціна | 5,31 | 5,31 | 5,31 | 5,31 |
3. Визначається вартість оцінюваного будинку - V В
де: P С - вартість
S B - корисна (орендна) площа оцінюваного будинку (без урахування що здається в оренду площі підвалу), кв. м.
P C = 5,31 тис. руб.
S B = 2828 кв. м.
V B = 5,31 * 2828 = 15016,68 тис. крб.
4. Визначається вартість всього оцінюваного об'єкта нерухомості за методом порівняння продажів (V SC) шляхом підсумовування вартості будівлі (V B) і вартості земельної ділянки (V L):
V L = 6836,20 тис. руб.
V B = 15016,68 тис. крб.
V SC = 6836,20 +15016,68 = 21852,88 тис. крб.
5. Оцінка об'єкта за методом дисконтування доходів
Для визначення вартості об'єкта за методом дисконтування доходів аналізуються доходи і витрати за весь період комерційного використання будівлі.
1. Визначається потенційний валовий дохід від оренди будівлі - PGI:
r B - орендна плата за
Sp - корисна площа будівлі, кв. м.;
r b - орендна плата за
S b - корисна площа підвалу, кв. м.;
m - кількість місяців отримання орендної плати в році, що аналізується.
2. Визначається дійсний валовий дохід - EGI:
де k - коефіцієнт заповнюваності будівлі (частка зданих в оренду площ).
3. Визначаються поточні операційні витрати (ШОЕ) з експлуатації будівлі шляхом підсумовування:
• фонду оплати праці персоналу;• нарахувань на заробітну плату (єдиний соціальний податок) в розмірі 35, 6% від фонду оплати праці персоналу;
• платежів за комунальні послуги;
• інших витрат;
• амортизаційних відрахувань на відновлення будівлі в розмірі 1% від повної відновної вартості будівлі (V R).
• податку на майно в розмірі 2% від залишкової вартості будівлі в кожному році, що аналізується.
При розрахунку загальної суми платежів за комунальні послуги та інших витрат корисна площа підвалу не враховується.
Залишкова вартість будівлі (V n rem) у кожному році, що аналізується, починаючи з другого, визначається за формулою:
де: V n -1 rem - залишкова вартість будівлі в попередньому році тис. крб.;
А - амортизаційні відрахування на відновлення будівлі в розмірі 1% від повної відновної вартості будівлі, тис. руб.
4. Визначається чистий операційний дохід від оренди (NOI 1) як різниця між дійсним валовим доходом і поточними операційними витратами:
5. Визначається грошовий потік (CF) як загальний чистий операційний дохід від будівлі (з урахуванням додаткового доходу від кафе):
де NOI - чистий операційний дохід від кафе, тис. руб.
6. Визначається коефіцієнт дисконтування - k d
де: i - ставка дисконтування, частки одиниці.
7. Визначається дисконтований грошовий потік - DCF:
8. Визначається поточна вартість перепродажу будівлі (реверсії) наприкінці строку його комерційного використання - PVr.
де: DCF m, - дисконтований грошовий потік останнього, 5-го року;
R - коефіцієнт капіталізації для будівлі, що визначається на основі вихідних даних за порівнянними з оцінюваним об'єктам.
9. Визначається поточна вартість будівлі - РV B:
де: IС - одноразові інвестиції, тобто витрати на поточний ремонт приміщень в будівлі, тис. руб.
10. Визначається вартість всього об'єкту нерухомості по метол дисконтування доходів - V Dl:
6. Узгодження результатів оцінки
Аналізуються всі отримані за трьома методами оцінки значення вартості об'єкта. Для цього коротко описуються переваги та недоліки кожного з використаних методів оцінки стосовно до оцінюваного об'єкту з урахуванням його специфічних особливостей (місця розташування, прибутковості і т.п.) і стану ринку нерухомості. На підставі цього, отриманим різними методами оцінками присвоюються вагові коефіцієнти в частках одиниці (загальна сума коефіцієнтів повинна бути дорівнює одиниці), і визначається середньозважене значення вартості об'єкта, що й приймається як ринкової вартості оцінюваного об'єкта нерухомості.Таблиця 5 Розрахунок вартості будівлі методом дисконтування доходів
| Найменування показників | Значення показників за роками | ||||
| 1 рік | 2 рік | 3 рік | 4 рік | 5 рік | |
Корисна площа будинку, кв. м | 1979,60 | 2403,80 | 2545,20 | 2686,60 | 2686,60 |
Корисна площа підвалу, кв. м | 89,60 | 108,80 | 115,20 | 121,60 | 121,60 |
| Ставка орендної плати за 1 кв. м корисної площі будівлі в місяць, тис. руб. | 0,30 | 0,32 | 0,35 | 0,37 | 0,40 |
| Ставка орендної плати за 1 кв. м корисної площі підвалу в місяць, тис. руб. | 0,10 | 0,11 | 0,12 | 0,12 | 0,13 |
| Потенційний валовий дохід від оренди будівлі, тис. руб. | 3563,28 | 9345,97 | 10628,76 | 11992,98 | 12766,72 |
| Потенційний валовий дохід від оренди підвалу, тис. руб. | 8,96 | 11,75 | 13,36 | 15,08 | 16,05 |
| Разом потенційний валовий дохід, тис. руб. | 3572,24 | 9357,72 | 10642,12 | 12008,06 | 12782,77 |
Коефіцієнт заповнюваної | 0,7 | 0,85 | 0,9 | 0,95 | 0,95 |
| Дійсний валовий дохід, тис. руб. | 2500,57 | 7954,07 | 9577,91 | 11407,66 | 12143,64 |
| Фонд оплати праці персоналу, тис. руб. | 240 | 480 | 480 | 480 | 480 |
| Єдиний соціальний податок, тис. руб. | 85,44 | 170,88 | 170,88 | 170,88 | 170,88 |
| Плата за комунальні послуга, тис. руб. | 593,88 | 1442,28 | 1527,12 | 1611,96 | 1611,96 |
| Інші витрати, тис. руб. | 356,328 | 865,368 | 916,272 | 967,176 | 967,176 |
| Залишкова вартість будівлі, тис. руб. | 2897,23 | 2862,74 | 2828,25 | 2793,75 | 2759,26 |
| Податок на майно, тис. руб. | 57,94 | 57,25 | 56,56 | 55,88 | 55,19 |
| Амортизаційні відрахування на відновлення будівлі, тис. руб. | 34,49 | 34,49 | 34,49 | 34,49 | 34,49 |
| Разом поточні операційні витрати, тис-руб. | 4265,32 | 5913,02 | 6013,58 | 6114,14 | 6078,95 |
| Чистий операційний дохід від оренди, тис. руб. | -1764,75 | 2041,05 | 3564,33 | 5293,52 | 6064,68 |
| Чистий операційний дохід від кафе, тис. руб. | 120 | 240 | 240 | 240 | 240 |
| Грошовий потік, тис. руб. | -1644,75 | 2281,05 | 3804,33 | 5533,52 | 6304,68 |
| Ставка дисконтування,% | 22 | 25 | 27 | 29 | 30 |
| Коефіцієнт дисконтування | 0,82 | 0,64000 | 0,48819 | 0,36111 | 0,26933 |
| Дисконтований грошовий потік, тис. руб. | -1348,16 | 1459,87 | 1857,24 | 1998,22 | 1698,03 |
| Інвестиції (витрати на ремонт), тис. руб. | 1200 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Поточна вартість перепродажу (реверсії) будівлі, тис. руб. | 15,436 | ||||
| Вартість будівлі за методом дисконтування доходів, тис. руб. | 19901,2 | ||||